Art. 34 della l. n. 392/78 – Indennità per la perdita dell’avviamento – Obbligo di pagamento del canone – Risarcimento dei danni (art. 1591 c.c.) – Offerta di restituzione dell’immobile.

Dal momento della cessazione del rapporto di locazione sino a quello del pagamento dell’indennità si viene ad instaurare tra le parti un rapporto ex lege geneticamente collegato al precedente, fondato per una parte sulla protrazione della detenzione del bene e per l’altra sul pagamento di un corrispettivo coincidente con quello del rapporto contrattuale, salva la sua facoltà di evitare il pagamento di tale corrispettivo, previa offerta di restituzione del bene, con la costituzione in mora del locatore.

In materia di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, dal momento della cessazione del rapporto contrattuale sino a quello del pagamento dell’indennità di avviamento si viene ad instaurare tra le parti un rapporto “ex lege”, che risulta collegato geneticamente a quello precedente, ma nel quale le rispettive obbligazioni non si pongono in relazione di sinallagmaticità. Ne consegue che il conduttore, rimasto nella detenzione dell’immobile, per sottrarsi all’obbligo di pagamento del canone non può invocare l’applicazione dell’art. 1460 cod. civ., bensì soltanto compiere l’offerta di restituzione del bene a norma dell’art. 1216 cod. civ..

Il conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale, alla scadenza del contratto, resta obbligato al pagamento dei canoni tutte le volte in cui permanga nella detenzione dell’immobile (quand’anche sia cessato l’esercizio dell’attività commerciale nell’immobile locato), a nulla rilevando che il locatore sia a sua volta inadempiente all’obbligo di pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento. Per sollevarsi da tale obbligo, il conduttore ha l’onere di costituire in mora il locatore offrendo contestualmente, anche in modo informale, la restituzione dell’immobile.

Nelle locazione di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dalla legge 27 luglio 1978 n, 392 (Equo canone), artt. 27 e 34, il conduttore che alla scadenza del contratto rifiuti la restituzione dell’immobile in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è pur sempre obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, benché non anche al risarcimento del maggior danno, di talché, se la richiesta del locatore di riavere indietro l’immobile, non accompagnata dall’offerta dell’indennità, non vale a porre in mora la controparte, specularmente, l’offerta di restituzione del bene locato, a condizione che venga corrisposta l’indennità di avviamento, non esonera il conduttore dal pagamento del canone. In sostanza, in casi siffatti, inapplicabile l’art. 1591 c.c., i rapporti tra le parti continuano a essere regolati puramente e semplicemente dal contratto.

Cass. civ. Sez. III, 25-06-2013, n. 15876