Locazione ed affitto

Quando l’inquilino non paga il canone mensile di locazione o le spese condominiali, il proprietario dell’immobile si tutela, chiedendo – quando ne sussistano i presupposti – lo sfratto, vale a dire la liberazione dell’abitazione occupata dall’inquilino stesso.

Si tratta di un procedimento speciale, quello per convalida di sfratto, che giunge al suo esito in tempi, mediamente, molto piú brevi di quelli necessari per le altre cause civili.

Esistono tuttavia dei casi, da vagliare nella loro specificità, nei quali non é possibile oppure non é opportuno impiegare lo strumento giuridico dello sfratto, ma é necessario o preferibile ricorrere ad altri, diversi rimedi (far valere l’eventuale clausola risolutiva espressa o mantenere in essere il rapporto e procedere con il solo recupero del credito o ancora instaurare il rito locatizio con un ricorso ex art. 447 bis c.p.c. e via discorrendo).

Il procedimento per convalida di licenza consente al proprietario di premunirsi di un titolo quando é ancora in corso di svolgimento il rapporto di locazione, offrendo una tutela rafforzata all’interesse del locatore (talvolta di essenziale rilevanza) di ottenere, al termine del rapporto stesso, la puntuale riconsegna (rilascio) dell’immobile.

Lo sfatto può essere domandato anche per finita locazione, vale a dire ai danni del conduttore che non liberi l’immobile entro la scadenza del previsto termine. A tal ultimo proposito, é opportuno ricordare che i contratti di locazione di immobile adibiti ad uso abitativo non possono avere durata inferiore a quatto anni, decorsi i quali detti contratti sono rinnovati per un ulteriore periodo di quattro anni (salvo che ricorrano i motivi di legge per avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo); il contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione ha una durata minima di legge pari ad anni sei, ma si rinnova tacitamente per ulteriori sei anni, a meno che il proprietario-locatore non dia una formale disdetta che sia fondata sui soli specifici motivi stabiliti dalla legge.

Molto frequenti nella prassi sono poi i casi in cui viene in gioco il diritto di recesso dal contratto: in tal caso di deve prestare particolare attenzione alla sussistenza o meno delle condizioni per un suo legittimo esercizio.

Circa l’affitto d’azienda (o di un suo ramo), é bene ricordare che l’affittuario deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue, deve gestirla senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.

All’affitto di fondi rustici é dedicata, oltre alla disciplina codicistica (artt. 1628 e ss. c.c.), anche la legislazione speciale in materia di contratti agrari che viene assai spesso in rilievo, soprattutto per risolvere le controversia in materia di durata minima legale del contratto, di rinnovazione, di disdetta, di diritto di prelazione e di diritto di riscatto.

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